Закладная по ипотеке

Получение ипотечного кредита – серьезный шаг, требующий внимательного изучения всех аспектов сделки. Одним из ключевых документов, с которым вы столкнетесь, является закладная по ипотеке. Этот документ играет важную роль в обеспечении прав кредитора и регулировании отношений между банком и заемщиком. В этой статье мы подробно рассмотрим, что такое закладная, её функции, порядок оформления, а также ответим на часто задаваемые вопросы.

Что такое закладная и её функции?

Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая право кредитора (банка или другого финансового учреждения), выдавшего ипотечный кредит, на получение удовлетворения своих денежных требований из стоимости заложенного имущества (квартиры, дома, земельного участка) в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору.

Фактически, закладная – это упрощенный способ для банка продать долг заемщика другому кредитору, сохранив при этом обеспеченность этого долга залогом. Без закладной, для переуступки прав требования по ипотечному кредиту, потребовалось бы перезаключение договора ипотеки с новым кредитором и повторная регистрация залога, что значительно усложнило бы процесс.

Основные функции закладной:

Подтверждение права залога: Закладная является юридическим доказательством того, что банк имеет право на заложенное имущество в качестве обеспечения по кредиту.
Облегчение переуступки прав требования: Банк может продать закладную другому финансовому учреждению, передав ему право требования долга по ипотеке.
Обеспечение ликвидности ипотечного рынка: Возможность перепродажи закладных позволяет банкам привлекать дополнительные средства для выдачи новых ипотечных кредитов.
Упрощение процедуры взыскания: В случае неплатежей по ипотеке, банк может обратиться в суд для взыскания задолженности через реализацию заложенного имущества на основании закладной.

Содержание закладной: что нужно знать?

В закладной обязательно должны быть указаны следующие сведения:

Наименование документа: «Закладная».
Сведения о залогодателе (заемщике): ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.
Сведения о первоначальном залогодержателе (банке): Наименование, юридический адрес, ИНН, ОГРН.
Сведения о предмете ипотеки: Подробное описание заложенного имущества (адрес, кадастровый номер, площадь, этажность и т.д.).
Оценка заложенного имущества: Указывается оценочная стоимость недвижимости на момент заключения договора ипотеки.
Размер обеспеченного ипотекой обязательства: Сумма кредита, проценты, штрафы и иные платежи, подлежащие уплате заемщиком.
Срок исполнения обязательства: Дата полного погашения ипотечного кредита.
Сведения о государственной регистрации ипотеки: Номер и дата регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Указание на то, что закладная является именной ценной бумагой.
Подписи залогодателя и залогодержателя.

Внимательно изучите все пункты закладной перед подписанием. Убедитесь, что все данные указаны верно и соответствуют условиям ипотечного договора. При необходимости, обратитесь за консультацией к юристу.

Порядок оформления закладной

Оформление закладной обычно происходит одновременно с подписанием кредитного договора и договора ипотеки. Процедура включает в себя следующие этапы:

Подготовка документов: Банк подготавливает проект закладной на основании данных, указанных в кредитном договоре и договоре ипотеки.
Подписание закладной: Заемщик и представитель банка подписывают закладную в присутствии нотариуса (в некоторых случаях).
Государственная регистрация: Закладная подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Для этого необходимо подать заявление и предоставить необходимые документы (закладную, договор ипотеки, паспорта сторон и т.д.).
Выдача закладной: После регистрации, закладная выдается банку на руки.

Обратите внимание, что за государственную регистрацию закладной взимается государственная пошлина. Размер пошлины устанавливается Налоговым кодексом РФ.

Права и обязанности сторон, связанные с закладной

Права залогодержателя (банка):

Право на получение удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества: В случае неисполнения заемщиком своих обязательств, банк имеет право обратиться в суд для взыскания задолженности путем реализации заложенного имущества.
Право на передачу закладной другому лицу: Банк может продать закладную другому финансовому учреждению, передав ему право требования долга по ипотеке.
Право на получение информации о состоянии заложенного имущества: Банк имеет право запрашивать у заемщика информацию о состоянии недвижимости, а также проводить осмотр имущества.

Обязанности залогодержателя (банка):

Хранение закладной: Банк обязан обеспечить сохранность закладной.
Выдача закладной залогодателю после исполнения обязательств: После полного погашения ипотечного кредита, банк обязан вернуть закладную заемщику.
Информирование залогодателя о передаче закладной другому лицу: В случае продажи закладной другому финансовому учреждению, банк обязан уведомить об этом заемщика.

Права залогодателя (заемщика):

Право пользоваться заложенным имуществом: Заемщик имеет право проживать в квартире, сдавать ее в аренду (если это не запрещено договором) и совершать иные действия, не противоречащие законодательству и условиям договора.
Право на получение закладной после исполнения обязательств: После полного погашения ипотечного кредита, заемщик имеет право требовать от банка возврата закладной.

Обязанности залогодателя (заемщика):

Сохранение заложенного имущества: Заемщик обязан поддерживать недвижимость в надлежащем состоянии, проводить ремонт и оплачивать коммунальные услуги.
Страхование заложенного имущества: Заемщик обязан застраховать недвижимость от рисков утраты или повреждения.
Своевременное внесение платежей по кредиту: Заемщик обязан своевременно и в полном объеме вносить платежи по ипотечному кредиту.

Аннулирование закладной

Аннулирование закладной – это процедура прекращения прав, удостоверенных закладной, после полного исполнения заемщиком своих обязательств по ипотечному кредиту. После погашения ипотеки, заемщик должен получить закладную от банка и обратиться в Росреестр для снятия обременения с недвижимости.

Процедура аннулирования закладной включает в себя следующие шаги:

Получение закладной от банка: После полного погашения ипотечного кредита, банк выдает заемщику закладную с отметкой о полном исполнении обязательств.
Подача заявления в Росреестр: Заемщик подает заявление в Росреестр о прекращении ипотеки и снятии обременения с недвижимости. К заявлению необходимо приложить закладную с отметкой банка, паспорт и другие необходимые документы.
Снятие обременения: Росреестр вносит запись в ЕГРН о прекращении ипотеки и снимает обременение с недвижимости.

После снятия обременения, заемщик становится полноправным собственником недвижимости.

Замена закладной

Замена закладной может потребоваться в различных ситуациях, например, при утере или повреждении закладной, изменении условий кредитного договора или переуступке прав требования по ипотеке. Процедура замены закладной регулируется законодательством и требует внесения изменений в ЕГРН.

В случае утери закладной, необходимо обратиться в суд для признания ее недействительной и выдачи дубликата. В случае изменения условий кредитного договора, необходимо заключить дополнительное соглашение к договору ипотеки и внести соответствующие изменения в закладную.

Таблица: Основные этапы работы с закладной

Этап	Действие	Участники
Оформление	Подготовка, подписание и регистрация закладной	Заемщик, банк, Росреестр
Хранение	Обеспечение сохранности закладной	Банк
Передача	Переуступка прав требования по ипотеке	Банк (продавец), новый кредитор (покупатель)
Аннулирование	Снятие обременения с недвижимости после погашения кредита	Заемщик, банк, Росреестр

Влияние закладной на рефинансирование ипотеки

Наличие закладной упрощает процесс рефинансирования ипотеки. Рефинансирование подразумевает получение нового ипотечного кредита в другом банке для погашения существующего. Благодаря закладной, новый банк может быстро и без лишних сложностей переоформить залог на себя, что существенно ускоряет процесс.

Без закладной, для рефинансирования потребовалось бы повторно заключать договор ипотеки и регистрировать залог, что увеличило бы затраты времени и денег.

Риски, связанные с закладной

Хотя закладная является стандартным инструментом ипотечного кредитования, существуют определенные риски, о которых следует знать заемщику:

Риск утраты закладной банком: В случае утери закладной банком, заемщику может потребоваться обращение в суд для признания ее недействительной и получения дубликата.
Риск продажи закладной недобросовестному кредитору: Существует риск того, что банк продаст закладную финансовому учреждению с невыгодными для заемщика условиями.
Риск возникновения споров по поводу исполнения обязательств: В случае возникновения споров между банком и заемщиком по поводу исполнения обязательств по кредитному договору, закладная может стать предметом судебного разбирательства.

Чтобы минимизировать эти риски, необходимо тщательно изучать условия кредитного договора и закладной перед подписанием, а также своевременно выполнять свои обязательства по кредиту.

Альтернативы закладной

Хотя закладная является наиболее распространенным способом обеспечения ипотечного кредита, существуют и альтернативные варианты, такие как договор об ипотеке без оформления закладной. В этом случае, все права и обязанности сторон регулируются непосредственно договором ипотеки, а переуступка прав требования осуществляется путем заключения договора цессии. Однако, использование договора об ипотеке без закладной может быть более сложным и затратным процессом, особенно при рефинансировании ипотеки.

Правовое регулирование закладной

Правовое регулирование закладной осуществляется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Данный закон определяет понятие закладной, требования к ее содержанию, порядок оформления, регистрации и аннулирования, а также права и обязанности сторон, связанные с закладной.

Знание основных положений закона об ипотеке поможет заемщику лучше понимать свои права и обязанности, а также избежать возможных проблем при заключении и исполнении договора ипотеки.

Заключение

Закладная по ипотеке – это важный документ, который необходимо внимательно изучить перед подписанием. Она удостоверяет право банка на заложенное имущество и облегчает переуступку прав требования по ипотечному кредиту. Знание основных положений законодательства о закладных поможет заемщику избежать возможных проблем и защитить свои права. При возникновении вопросов, не

Об авторе: Виктор Семёнов

Эксперт в сфере кредитования и управления личными финансами. Закончил ВШЭ по специальности Экономика, что заложило основу для глубоких знаний в финансовой аналитике. Специализируюсь на анализе кредитных продуктов, стратегиях погашения задолженностей и повышении финансовой грамотности заемщиков.